今日头条新闻楼市观察丨5月，三线城市艰难上涨最新消息

　　2016年5月，全国70个大中城市新房价格环比增幅收窄，同比增幅继续扩大。其中，新房价格环比增幅前五依次为：厦门（5.5%）、合肥（5.1%）、南京（4.1%）、惠州（3.2%）和广州（2.7%）。城市之间房价同比涨势出现新变化：一线城市涨幅首现收窄，二、三线城市涨幅继续扩大。近日，国家统计局公布的70城房价数据反映上述信息。

　　厦门领涨

　　今年3月以来，楼市聚焦在二线城市，房价轮番领涨，尤以厦门与合肥为甚。3月，新房价格厦门环比涨幅最大（5.4%）；二手房价格合肥环比涨幅最大（9.3%），甚至超过北京、上海和深圳。4月，合肥新房、二手房价格环比上涨5.8%、6.8%，均为全国最大涨幅。5月，厦门房价再次赶超合肥，新房、二手房价格分别环比上涨5.5%和6.3%，领跑全国。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭向财新记者介绍，厦门一直是二线城市中楼市表现非常强劲的城市。房价飙升的原因主要在于其地理区位好，厦门堪称海峡西岸经济区的“桥头堡”。其次，厦门岛内土地供应少，“地王”现象已逐步蔓延到岛外。此外，厦门外地购房者较多，楼市需求旺盛。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进接受财新记者采访时进一步分析，目前福建省的购房需求主要集中在厦门，省外的投资者聚焦在厦门、杭州、苏州、深圳等地。厦门与杭州、苏州相比，靠近海岸线，拥有独特的海景资源。深圳房价暴涨，部分投资需求可能会从深圳转移到厦门，厦门因此成为刚需和投资需求的集中点。

　　严跃进表示：厦门的库存严重不足，岛内可售房源不多，在售房源主要集中在岛外，及岛内到岛外的高铁必经的杏林区，这些区域的住宅价值并不逊于岛内；传统住宅区集美也出现了一些新楼盘。这些热点区域各版块一起拉动，造成厦门房价持续上升。

　　“从市场预期来看，虽然厦门房价不断上涨，但目前均价在2.5万左右，并没有高得离谱，部分购房者认为此时仍值得入手。”严跃进称。

　　二、三线城市稳中有升

　　5月全国70城房价同比总体继续上涨，但城市间涨势出现新变化：一线城市新房和二手房价格同比涨幅均开始收窄，而二、三线城市同比涨幅则在上月基础上继续扩大。

　　伴随三四线城市房价上涨的是其库存总量的下跌。根据易居研究院的最新库存统计数据，截至2016年4月，其监测的27个三线城市的住宅存量总和为11376万平方米，同比下降5.2%，环比微涨0.2%。四线城市住宅存量总和为1703万平方米，同比下降23.9%，环比下降4.1%。

　　严跃进分析，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，总体保持在小幅上涨的状态之中，下跌的可能性已不大。

　　严跃进还指出，三四线城市的楼市结构特点鲜明，主要包括：现有的市场需求规模不大，可供挖掘的市场潜力也低于此前的预期，往往一个大盘就基本上能容纳城市较多的置业需求。而且三四线城市土地廉价，郊区大盘开发成本低，地方政府往往会开辟新商圈，鼓励大型房企进入。在楼市发展中，住宅物业比商办物业更容易开发，因为三四线城市落户容易，但产业导入水平较差，对于商圈的容纳水平较低。同时，新型城镇化带来的各类财政补贴和资金导入会加快三四线城市旧城改造的节奏。

　　“目前，三四线城市的房价收入比在6年左右，相比于一二线城市的10年，购房压力相对较小。”严跃进说。

　　地王持续推升房价

　　5月，土地市场成交火热，进一步推升房价上扬。房价持续上涨的苏杭宁亦是疯狂土拍、“地王”频现之地。

　　根据中国指数研究院监测数据，5月全国出让金排名前二十城市成交总额达1717亿元，同比增加230%。苏州土拍“限价令”收效甚微，5月土拍两日揽金300亿元，占据全国出让金榜首。杭州、南京紧跟其后，出让金总额均超过250亿元。

　　一、二线重点城市土拍竞争已进入白热化阶段，高溢价成为市场常态。据中指院统计，5月宅地成交总价榜单上的地块溢价率均达到80%以上，上海浦东新区地块最高，达296%。

　　严跃进分析，看好二线城市是现在很多中型房企的投资心态，尤其是在进入一线城市有困难的情况下，资金面宽裕、投资进取心强的房企只能选择二线城市。但后续二线城市楼市出现周期波动，市场交易下滑时，“地王”项目容易成为高库存的代表，进而被套，增加房企潜在的财务成本。而土地成本占房价比重的上升，也使房企后续的毛利率下滑，产品定价的自由度变得非常小。